🏈 Permis De Construire Purgé De Tout Recours

Àce délai de trois mois, il faut ajouter deux mois supplémentaires pour que le permis de construire soit purgé de tout recours, car une fois l’autorisation de la mairie délivrée, il est Ilm’explique que généralement il faut mettre « sous réserve de l’obtention du permis de construire, purgé de tout recours ». Même si le permis de construire est obtenu, les tiers (il Nousprésenterons ainsi les dix principales règles à connaître avant de former un recours contre un permis de construire. 1. Le délai pour contester un permis de construire. Le délai de Unefois obtenu et purgé de tout recours, le permis de construire n’est pas pour autant « définitif », contrairement à l’expression généralement employée dans cette situation. En effet, passé un certain délai, il sera périmé À l’instar d’un permis d’aménager, de démolir ou d’une décision de non-opposition à déclaration préalable, le permis de construire [] Permisde construire : le certificat de non opposition. Lorsqu'un propriétaire souhaite débuter des travaux sur son terrain, il doit au préalable obtenir certaines autorisations pour pouvoir concrétiser son projet. Le certificat de non opposition est un document nécessaire pour que les travaux ne puissent faire l'objet d'aucune contestation. Vousdevrez ainsi purger votre autorisation d’urbanisme de tout recours en procédant à l’affichage de la décision de non opposition à travaux, mentionnant la date de cette décision, la nature du projet ainsi que les voies de recours. I. Les travaux soumis à Déclaration préalable (DP) Vous sollicitez une déclaration préalable au moyen de trois formulaires distincts : 1.1. Le Lacondition suspensive d’étude de sol. Si l’étude des sols de la parcelle que vous vendez révèle que des fondations spéciales sont nécessaires et qu’un surcoût est alors à prévoir, le promoteur peut décider de sortir de la vente. La condition suspensive d’obtention de permis de construire purgé de recours et de retrait. quele permis de construire soit purgé de tout recours. Dans l’hypothèse où les conditions suspensives sus-visées ne seraient pas réalisées, le présent contrat de réservation sera résilié de plein dro fr. Browse. Contracts. Clauses. Dictionary Lang fr. Sign In Sign Up. que le permis de construire soit purgé de tout recours Sample Clauses. Filter & Search. Clause: que le permis Cerecours doit être fait dans un délai de 2 mois suivant la date d’affichage du permis de construire. Le maire disposera alors d’un délai de 2 mois pour répondre à cette yIAc. Une fois le permis de construire accordé, pour être définitif, il doit être purgé de tout recours pour que l’opération puisse se réaliser sereinement. Toutefois, malgré cette purge des risques de remises en cause du projet peuvent conditions de purge d’un permis de construireLe permis de construire doit être affiché par son bénéficiaire sur son terrain, selon des règles d’affichage strictes imposées par le Code de l’ tiers souhaitant contester le permis de construire dispose alors d’un délai de deux mois pour former un recours gracieux auprès de la Commune, ou un recours contentieux auprès du tribunal administratif. A l’issue de ce délai, le bénéficiaire d’un permis peut solliciter du tribunal un certificat de non parallèle, le préfet contrôle la légalité du permis de construire dans un délai de deux mois suivant la transmission du dossier de permis de construire par la Commune. S’il estime que l’acte est illégal, il peut solliciter son retrait auprès de la Commune ou le déférer auprès du tribunal la Commune dispose d’un délai de trois mois à compter de la date de signature du permis de construire pour procéder à son fois ces délais expirés, le permis de construire est considéré comme purgé de tout recours et donc définitif, cependant, le bénéficiaire n’est pas à l’abri d’autres risques susceptibles de remettre en cause le risques de remise en cause d’un permis de construire définitifD’une part, un permis de construire qui a été obtenu frauduleusement peut être retiré par la Commune exemple le bénéficiaire a volontairement induit en erreur l’administration. Ce retrait s’effectue sans condition de part, le fait pour le bénéficiaire de bonne foi d’un permis de construire devenu définitif, de découvrir, au cours de la construction, que son projet n’est plus conforme au PLU mais de poursuivre tout de même la construction, peut constituer une infraction pénale. Ce n’est plus un secret pour personne les logements manquent dans les grandes agglomérations. Le législateur fait donc son possible pour limiter les entraves à la construction. Dans cette optique, l’ordonnance du 18 juillet 2013 relative aux contentieux de l’urbanisme, dite ordonnance Duflot, avait pour ambition affichée de juguler les contestations contre les permis de construire. En théorie, le recours exercé contre un permis de construire qu’il soit gracieux ou contentieux ne suspend pas l’autorisation d’urbanisme accordée. Le titulaire du permis de construire est par conséquent libre de mettre en œuvre cette autorisation sans attendre que le juge administratif se soit prononcé au fond. Et il appartient à celui qui le conteste, parallèlement à son recours en annulation, d’agir en suspension devant le juge des référés dans les conditions fixées par l’article du Code de justice administrative ce qui, le plus souvent, est compliqué. Mais il en va autrement en pratique, notamment pour les promoteurs immobiliers. D’abord, les opérations qu’ils mettent en place portent bien souvent sur des terrains dont ils ne sont pas encore propriétaires. Par sécurité, la promesse ou le compromis de vente prévoit donc une condition suspensive de permis de construire purgé de recours. Ensuite, abstraction faite de la question de vente du terrain, les promoteurs financent rarement leurs projets sur fonds propres. Et les organismes prêteurs ont tendance à geler leurs crédits lorsqu’un recours est initié. Devant cette situation, l’ordonnance Duflot a complété le Code de l’urbanisme voir son livre VI, articles et suivants. La mesure la plus commentée, lors de l’entrée en vigueur de l’ordonnance, était celle qui portait sur les recours dits abusifs. Malheureusement, le recul montre que l’article du Code de l’urbanisme n’a qu’une portée extrêmement limitée. Il ouvre le droit au titulaire du permis de construire de solliciter devant le juge administratif saisi d’un recours la condamnation de l’auteur de celui-ci à lui verser des dommages-et-intérêts. Mais il faut pour cela établir que le recours a été mis en œuvre dans des conditions qui excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant » et qu’il cause un préjudice excessif au bénéficiaire du permis ». Ces formulations sont d’une telle imprécision que, sauf dans des cas très marginaux, le juge administratif refuse d’appliquer le texte. Citons par exemple l’arrêt rendu par la cour administrative d’appel de Marseille le 20 mars 2014 n° 13MA02161, jugeant abusif le recours introduit par une personne ayant fait l’acquisition d’un appartement qu’elle n’occupait pas, dans le seul but de se constituer artificiellement la qualité de voisin lui donnant intérêt à agir. Malgré la mauvaise foi évidente du requérant, la cour administrative d’appel n’en a pas moins rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par le bénéficiaire du permis de construire, dans la mesure où il ne justifiait pas du caractère excessif de son préjudice. Un jugement rendu par le tribunal administratif de Lyon le 17 novembre 2015 n° 1303301 a bien fait quelques vagues en retenant le caractère abusif d’un recours initié par des particuliers et en les condamnant à verser des dommages et intérêts au titulaire du permis. Mais, a priori, il n’a pas vocation à se généraliser. En effet, l’un des requérants était un opposant au maire ayant accordé l’autorisation d’urbanisme et le jugement retient que la requête a été présentée dans un contexte de conflit politique et qu’il a été fait une publicité autour de ce recours qui excède largement son cadre … ». Est également mise en avant l’attitude dilatoire des requérants, qui ont produit très tardivement une pièce propre à justifier de leur intérêt à agir et n’ont fait état d’aucun moyen sérieux. Non seulement cette décision a été rendue au regard de considérations factuelles très spécifiques, mais elle a été frappée d’appel à ma connaissance, l’arrêt d’appel n’a toujours pas été rendu. D’ailleurs, les titulaires des permis de construire sont eux-mêmes réticents à l’utiliser et préfèrent souvent saisir les juridictions civiles de demandes indemnitaires pharaoniques, dans l’objectif compréhensible, à défaut d’être louable de faire pression sur les auteurs des recours. A ceci près que le juge civil a sensiblement la même approche que le juge administratif. La meilleure illustration en est sans doute l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 5 juin 2012 n° 11-17919 qui confirme un arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence ayant condamné une société de promotion immobilière à verser près de € de dommages et intérêts à l’une de ses concurrentes, titulaire du permis de construire contesté. Dans ce cas d’espèce, le promoteur condamné envisageait de réaliser à proximité de son concurrent un programme immobilier de nature équivalente à celui ayant fait l’objet du permis de construire. Là encore, seules des circonstances très particulières justifient donc la condamnation au premier chef, la qualité de professionnel de l’immobilier et un comportement déloyal. En résumé, l’article du Code de l’urbanisme n’a manifestement pas vocation à être appliqué aux requérants les plus nombreux, c’est-à-dire des particuliers se trouvant à proximité immédiate du projet de construction, qui craignent une atteinte à leur cadre de vie et une dévalorisation de leur patrimoine. L’article du Code de l’urbanisme, lui aussi issu de l’ordonnance Duflot du 18 juillet 2013, avait fait moins de bruit au départ mais promettait d’être plus efficace, du moins jusqu’à une période récente. Il traite de l’intérêt à agir de l’auteur du recours contre le permis de construire, qui n’est recevable à le faire que si les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance » de son bien. Certains tribunaux administratifs se sont servis allégrement de ces nouvelles dispositions, appréciant l’intérêt à agir des requérants de façon particulièrement stricte. Cependant, le Conseil d’État est venu y mettre de l’ordre, du moins en ce qui concerne les voisins immédiats de la construction projetée. Ceux-ci justifient désormais d’un intérêt à agir s’ils font état d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet cela résulte d’un arrêt rendu par la Haute juridiction le 14 avril 2016 sous le n° 389798, position confirmée par son arrêt du 20 juin 2016, rendu sous le n° 486932. Finalement, l’outil le plus efficace issu de l’ordonnance Duflot est sans doute l’article du Code de l’urbanisme, qui permet aux magistrats de n’annuler que partiellement un permis de construire s’ils constatent que le vice qui l’affecte ne concerne qu’une partie du projet et peut être régularisé par voie de permis modificatif. Dans ce cadre, les promoteurs qui savent qu’un vice affecte le permis mais qu’il est mineur ont tendance à déposer une demande de permis modificatif sans attendre la décision du tribunal, ce qui leur permet de disposer d’une autorisation valide dès que le juge administratif s’est prononcé. Mais encore faut-il disposer du temps nécessaire il est très souvent délicat de prolonger la durée de validité du compromis de vente du terrain d’assiette du projet, une contestation de la décision rendue est toujours possible la voie de l’appel est pour le moment interdite en matière de contestation de permis de construire dans les villes les plus importantes, mais pas un recours devant le Conseil d’État et les promoteurs ont donc tendance à privilégier des projets s’avérant moins compliqués à mettre en œuvre. D’autres outils sont propres à juguler les contestations contre les permis de construire. D’une part, la notification du recours au titulaire du permis, imposée par l’article du Code de l’urbanisme, reste assez efficace, l’absence de notification ou la notification irrégulière tout comme l’absence de justification dans les délais, auprès du greffe, d’une notification pourtant régulière rendant irrecevable la procédure dans sa globalité. D’autre part je l’ai brièvement évoqué plus haut, le décret du 1er octobre 2013 interdit la voie de l’appel aux contentieux portant sur les autorisations de construire des logements ou sur les permis d’aménager des lotissements. Ce dispositif ne concerne que les communes soumises à la taxe sur les logements vacants. Il n’est par ailleurs applicable qu’aux recours introduits entre le 1er décembre 2013 et le 1er décembre 2018. S’il est contestable sur le plan des principes, il contribue très certainement à réduire le délai de traitement des recours et pourrait bien être reconduit après le 1er décembre 2018, le législateur s’employant en la matière à expérimenter avec plus ou moins d’adresse. Ce même décret du 1er octobre 2013 a instauré ce que l’on appelle la cristallisation des moyens, c’est-à-dire la possibilité pour le juge de fixer une date au-delà de laquelle des moyens nouveaux ne pourront plus être invoqués. C’était l’objet de l’article du Code de l’urbanisme, qui n’ouvrait cette possibilité que sur demande motivée de l’un des parties au procès. Mais le décret du 2 novembre 2016 vient de généraliser la solution, les magistrats pouvant désormais en user d’office voir le nouvel article du Code de justice administrative. Mentionnons enfin la naissance de contrats d’assurance contre les recours des tiers, destinés à permettre aux promoteurs de construire malgré tout. Cependant, dans l’immédiat, très peu de contrats semblent satisfaisants. Même si je possède assez peu de renseignements sur ce point, leur souscription nécessite une étude préalable assez onéreuse portant sur les chances d’aboutir du recours, exercice périlleux s’il en est. Instaurer une procédure d’urgence au fond, similaire à celle dite à jour fixe » devant les juridictions civiles, s’avérerait indéniablement porteur. Mais cela a déjà été envisagé et l’encombrement actuel des juridictions administratives ne le permet sans doute pas. Tout laisse penser que d’autres essais seront faits pour tenter de réduire un contentieux que l’on disait moribond il y a quelques années, mais dont ma pratique me laisse penser qu’il est voué à perdurer voire à se développer, puisqu’il constitue la seule arme efficace bien qu’à certaines conditions offerte aux voisins d’un projet de construction pour défendre leurs intérêts en amont de celui-ci. Et si certains promoteurs semblent prêts à acquérir toujours plus cher des parcelles toujours plus petites, c’est pour ensuite exploiter de façon optimale leurs droits à construire… Ce qui impacte d’autant plus les voisins, qui ne perdent pas seulement une vue sur tel ou tel monument, de l’ensoleillement, mais bien une partie de leur patrimoine, les biens dont ils sont propriétaires se trouvant dévalués. Certes, cette dévaluation est difficile à appréhender. Mais elle est bien réelle dans la plupart des cas. Par conséquent, même si la solution-miracle était trouvée pour réduire les recours contre les permis de construire ou limiter leurs effets, un contentieux de la dévaluation pourrait bien se développer devant les juridictions civiles. Sauf cas exceptionnels, elles sont pour le moment réticentes à indemniser les voisins de la construction. Mais les préjudices de ces derniers risquant de s’aggraver, et la proportionnalité semblant dans l’air du temps, qui sait ce qu’il adviendra dans les prochaines années… Les recours contre les permis de construire font l’objet d’un abondant contentieux. La présente note a pour objet d’expliquer comment on peut contester un permis de construire. Article mis à jour par son auteur en février 2022. Comment contester un permis de construire ? Voilà une question que beaucoup de personnes se posent et qui est intéressante d’examiner. Le droit de propriété est un droit sacré et inviolable. Il n’a cependant jamais été illimité. Dès sa promulgation en 1804, le Code civil posait ainsi comme principe que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Le droit de construire, corollaire du droit de propriété, doit ainsi également s’exercer dans le cadre des lois et règlements. C’est l’objet du droit de l’urbanisme, d’une part, et du droit de la construction, d’autre part. Le droit de la construction réglemente les modalités techniques relatives à la construction des immeubles. Quant au droit de l’urbanisme, il a pour objet d’encadrer les modalités d’aménagement des espaces et d’utilisation des sols ainsi que les aspects extérieurs des constructions. Le respect de ces règles est en principe sanctionné au travers un régime d’autorisation. C’est pourquoi la plupart des constructions, aménagements ou travaux nécessitent, au préalable, une autorisation d’urbanisme le permis de construire. Ainsi, toute construction nouvelle, même celle qui ne comporterait pas de fondations, doit en principe être précédée de la délivrance d’un permis de construire [1]. Il en va de même des travaux qui, du fait de leur importance, sont assimilés à des constructions nouvelles [2]. Le permis de construire a pour objet d’autoriser la construction d’immeubles ou la réalisation des travaux dans la limite des plans et indications fournis par le pétitionnaire [3]. Il n’est délivré que si le projet est conforme aux règles d’urbanisme [4]. L’autorité administrative dispose en principe d’un délai de deux mois à compter de la réception en mairie du dossier pour se prononcer sur la demande [5]. Une fois le permis de construire accordé, toute personne qui dispose d’un intérêt à agir peut en demander l’annulation. Les recours contre les permis de construire font l’objet d’un abondant contentieux. Eu égard aux enjeux que représente ce contentieux, l’objet de cette note sera de présenter les conditions de recevabilité du recours 1 et les moyens susceptibles d’entrainer l’annulation du permis de construire 2. Nous présenterons également très brièvement les cas dans lesquels il est aussi possible de saisir le juge civil pour s’opposer à la construction 3. 1. Les conditions de recevabilité du recours Le contentieux des permis de construire relève de la compétence des juridictions administratives. Les règles de procédure suivent donc celles applicables au contentieux administratif bien qu’il existe certaines particularités. Toute personne qui souhaite contester un permis de construire doit ainsi disposer d’un intérêt à agir présenter sa requête au tribunal administratif selon un certain formalisme et dans un délai limité L’intérêt à agir Un requérant ne peut contester un permis de construire que s’il dispose d’un intérêt lui donnant qualité pour agir. C’est ce qu’on appelle l’intérêt à agir. Il convient en l’espèce de distinguer trois catégories de requérant. L’intérêt à agir de l’État, des collectivités territoriales ou de leurs groupements L’État dispose en principe d’un intérêt à agir contre tous les permis de construire. Ainsi, le préfet, qui est le représentant de l’État dans les départements et les régions, peut déférer au tribunal administratif tous les permis de construire qu’il estimerait illégaux. Quant aux collectivités territoriales ou leurs groupements, elles disposent en principe d’un intérêt à agir contre les permis de construire susceptibles de porter atteinte à leur territoire. L’intérêt à agir des associations Il faut au préalable préciser qu’une association n’est recevable à agir contre un permis de construire que si le dépôt de ses statuts en préfecture est intervenu antérieurement à l’affichage en mairie de la demande de permis de construire [6]. S’agissant de leur intérêt à agir, celui-ci s’apprécie en considération de leur objet social et de leur champ d’action géographique. En premier lieu, l’objet social de l’association doit être, d’une part, urbanistique [7] ou environnemental [8] et, d’autre part, être suffisamment précis [9]. Ainsi, une association dont l’objet est d’assurer la protection de l’homme et de son environnement, d’encourager la participation du citoyen à la définition et à la défense de son cadre de vie ne justifie pas, eu égard à la généralité de son objet, d’un intérêt lui donnant qualité pour demander l’annulation d’un permis de construire [10]. Ce critère est cependant apprécié en fonction de l’importance et de la localisation du projet contesté. En ce sens, une association qui a pour objet la mise en œuvre de tous les moyens disponibles pour la sauvegarde et l’amélioration du cadre de vie d’un quartier dispose d’un intérêt à agir contre un permis de construire portant sur trois maisons d’habitation, dès lors que le permis en cause était susceptible était de porter atteinte au cadre de vie des habitants du quartier [11]. En second lieu, le champ d’action géographique de l’association doit être précis et limité sur le plan territorial [12] le plus souvent au cadre communal [13]. Ce critère est cependant aussi apprécié en fonction de l’importance et de la localisation du projet contesté. Il a ainsi été admis qu’une association dont le ressort est régional puisse contester un permis de construire un ensemble immobilier, de grande ampleur et situé à proximité d’une zone d’intérêt écologique [14]. Toutefois, cette dernière condition ne s’applique pas aux associations agréées au titre de l’article L. 141-1 du code de l’environnement. En effet, toute association agréée de protection de l’environnement justifie d’un intérêt pour agir contre tout permis de construire ayant un rapport direct avec son objet et son activité statutaire et produisant des effets dommageables pour l’environnement sur tout ou partie du territoire pour lequel elle bénéficie de l’agrément [15]. L’intérêt à agir des personnes privées Une personne privée autre qu’une association, comme un particulier, une entreprise ou un syndicat de copropriétaire, ne peut contester un permis de construire que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe [16]. Il suit de là que cette personne ne pourra contester un permis de construire que si elle justifie d’un intérêt urbanistique, environnemental ou esthétique Cet intérêt doit de plus être direct et certain Notons également qu’afin de lutter contre les recours malveillants, l’intérêt pour agir du requérant contre un permis de construire s’apprécie en principe à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire [17]. La location ou l’achat d’un bien à proximité du projet litigieux, une fois le permis délivré, ne confère donc plus au locataire ou à l’acheteur un intérêt à agir contre le permis en question. Un intérêt urbanistique, environnemental ou esthétique Afin de disposer d’un intérêt à agir, le requérant doit justifier que le permis de construire attaqué est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’il détient ou occupe [18]. Il doit ainsi préciser en quoi le projet de construire est de nature à porter atteinte à son bien ou aux conditions dans lesquelles il occupe, utilise ou jouit de son bien [19]. Le simple fait d’habiter à proximité d’un terrain sur lequel sera édifiée une construction n’est donc pas suffisant, en soi, pour contester un permis de construire. Sans être exhaustif, on peut relever que constitue un intérêt urbanistique, environnemental ou esthétique la perte d’ensoleillement, la perte d’une vue terrestre ou maritime la perte de la valeur vénale de son bien, des risques de pollution sonore, visuelle, chimique, etc, des risques d’inondation, d’incendie ou d’accident routier ou de chantier, etc. A contrario, il n’est pas possible de se prévaloir d’un intérêt commercial [20] ou professionnel [21]. Un commerçant ne saurait dès lors contester un permis de construire au seul motif que l’arrivé d’un concurrent risquerait de porter atteinte à ses intérêts commerciaux [22]. Sa requête ne sera recevable que s’il établit que la construction litigieuse est de nature à affecter les conditions d’exploitation de son activité ou, plus généralement, les conditions d’utilisation, de jouissance ou d’utilisation de son bien perte d’ensoleillement, création de vis-à-vis, etc [23]. Un intérêt direct et certain L’atteinte invoquée par le requérant, pour justifier de son intérêt à agir, doit être directe et certaine. Cette atteinte est fonction de la proximité critère le plus important, de la nature et de l’importance du projet objet du permis de construire, par rapport à la localisation du bien du requérant. A titre d’exemple La gêne visuelle invoquée par un requérant, au soutien de son recours contre un projet de mosquée, n’a pas été retenue dès lors que celui-ci habitait à plus de 600 mètres à vol d’oiseau du terrain d’assiette du projet et qu’il était séparé de ce terrain par des espaces construits d’immeubles et des voies de circulation importantes [24]. La gêne visuelle invoquée par un requérant, à l’appui de son recours contre une simple maison individuelle, n’a pas n’a pas été retenue dès lors que son habitation était située à plus de 350 mètres du projet de construction et qu’elle en était séparée par des prés entrecoupés de haies bocagères et d’arbres de hautes tiges [25]. L’atteinte invoquée est néanmoins appréciée différemment selon que le requérant à la qualité de de voisin immédiat ou non au projet contesté. Le requérant a la qualité de voisin immédiat On considère en général qu’un requérant est voisin immédiat d’un projet lorsque son bien jouxte ou est situé à moins de 25/50 mètres du terrain d’assiette du projet de construction. Cette notion dépend de la nature et l’importance du projet plus le projet sera petit et plus la distance séparant le bien du requérant de celui du pétitionnaire devra être faible et de la configuration des lieux plus le terrain d’assiette du projet sera situé dans un environnement urbain dense et plus la distance séparant le bien du requérant de celui du pétitionnaire devra être faible. Ce requérant, eu égard à sa situation particulière, justifie en principe d’un intérêt à agir s’il fait état d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction [26]. Celui-ci n’a en somme pas besoin d’expliquer et/ou de justifier l’atteinte invoquée dès lors que le dossier de permis de construire attaqué permet de comprendre cette atteinte. Cela ne le dispense pour autant pas, s’il existe un doute sur l’atteinte invoquée ou pour éviter toute contestation, de produire tout élément de nature à établir cette atteinte comme des photographies. Exemple d’atteintes reconnues au regard des seules pièces figurant dans le dossier de permis de construire En raison de la mitoyenneté des propriétés et de la visibilité du projet de construction depuis le jardin du requérant la gêne visuelle invoquée par ce requérant [27] ; En raison de la déclivité du terrain et de la situation de la propriété du requérant située en contrebas du terrain d’assiette du projet de construction la gêne visuelle et différentes nuisances sonores invoquées par ce requérant [28] ; En raison de la nature du projet de construction une unité de traitement mécano-biologique de déchets les inconvénients et les nuisances liés à l’augmentation du trafic routier et la présence de divers animaux nuisibles invoqués par un exploitant agricole dont les parcelles étaient situées à proximité immédiate de ce projet [29]. Le requérant n’a pas la qualité de voisin immédiat Lorsque le requérant n’a pas la qualité de voisin immédiat au projet, celui-ci ne peut se contenter de faire état d’une atteinte. Il doit de surcroît établir, par des éléments suffisamment précis et étayés, la réalité de cette atteinte [30]. A titre d’exemple, ne justifie pas d’un intérêt lui donnant qualité pour demander l’annulation du permis de construire Un propriétaire, dont les pièces produites, à l’appui de son recours contre un futur centre commercial situé à 300 mètres de son habitation, n’établissent ni les nuisances sonores invoquées ni la dépréciation de la valeur vénale de son habitation [31] ; Un exploitant agricole qui ne démontre pas en quoi le projet de construction attaqué, situé à plus de 150 mètres de son exploitation, est de nature à nuire à son activité comme il le prétendait [32]. A l’inverse, justifie d’un intérêt lui donnant qualité pour demander l’annulation du permis de construire Un requérant propriétaire d’un bien situé à moins de 100 mètres d’un bâtiment de 11 mètres de hauteur dès lors qu’il apparaît, au regard des photographies produites, que ce projet sera visible depuis sa propriété et altéra la vue sur un parc dont il bénéficiait auparavant [33] ; Un requérant propriétaire d’un bien situé à 120 mètres du projet de construction d’une salle de réception dès lors que les nuisances sonores invoquées, à l’appui de son recours, sont confirmées notamment par des témoignages de voisins [34]. La procédure à respecter Le délai de recours Le permis de construire accordé, tacitement ou expressément, doit faire l’objet d’un affichage en mairie et sur le terrain d’assiette du projet [35]. L’affichage sur le terrain fait courir pour le requérant privé association ou personne privée le délai de recours contentieux. Ce requérant dispose en effet d’un délai de deux mois, à compter du premier jour de l’affichage de l’autorisation sur le terrain, pour contester la délivrance du permis de construire [36]. Passé ce délai, il est forclos. Cependant, pour être régulier, l’affichage doit être visible de l’extérieur. Il doit aussi, et obligatoirement, mentionner un certain nombre d’information comme la hauteur de la construction projetée [37] ou les modalités de notification du recours contentieux [38]. Le non-respect de ce formalisme fait obstacle au déclenchement du délai de recours contentieux [39]. Précisons par ailleurs que le maire ou le président de l’EPCI accordant le permis de construire est tenu de notifier sa décision au préfet. Ce dernier dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la décision pour agir [40]. Enfin, un permis de construire obtenu frauduleusement peut être retiré à tout moment. Par principe, il n’y a en effet pas de délai pour demander à l’autorité administrative de procéder à son retrait [41]. Les modalités du recours L’introduction du recours Le recours contre le permis de construire doit se faire devant le tribunal administratif dans le ressort duquel à son siège l’autorité administrative qui a pris la décision contestée [42]. La saisine du tribunal se fait par une requête qui indique les noms et domiciles des parties. La requête doit contenir l’exposé des faits et des moyens de droit, ainsi que l’énoncé des conclusions soumises au juge. Le requérant doit y joindre une copie de l’arrêté de permis de construire attaqué et toutes les pièces justificatives utiles à la résolution du litige [43]. Le tout doit être accompagné de copies, en nombre égal à celui des autres parties en cause [44]. Le requérant doit joindre à sa requête son titre de propriété, son bail ou sa promesse de vente. Et si le requérant est une association il devra produire ses statuts et le récépissé attestant de sa déclaration en préfecture [45]. La notification du recours Le requérant est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation. La notification doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours [46]. Il faut à cet égard souligner que c’est une copie du texte intégral du recours qui doit être notifiée, et non une simple lettre informant l’auteur de la décision et s’il y a lieu, le titulaire de l’autorisation, de l’existence d’un recours [47]. De même, l’auteur d’un recours administratif, c’est-à-dire d’un recours gracieux ou hiérarchique, est tenu de le notifier à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qu’il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. 2. Les moyens invocables A l’appui de sa requête, le requérant pourra invoquer des moyens de légalité externe et interne contre l’arrêté ayant accordé le permis de construire. Attention cependant, les moyens susceptibles d’entrainer l’annulation d’un permis de construire ne sont pas les mêmes que les atteintes invoquées par le requérant pour justifier de son intérêt à agir. Seuls les moyens relatifs à la méconnaissance du droit de l’urbanisme peuvent entrainer l’annulation d’un permis de construire. Les atteintes susceptibles de justifier d’un intérêt à agir permettent au requérant d’accéder au prétoire du juge. Les moyens relatifs à la méconnaissance du droit de l’urbanisme permettent d’obtenir l’annulation du permis de construire. NB Le requérant lambda qui souhaite contester un permis de construire, doit se rendre à la mairie de la commune où se situe le projet contesté pour consulter le dossier du permis délivré et examiner sa légalité. Les moyens de légalité externe Les moyens de légalité externe portent sur l’incompétence de l’auteur de l’acte le vice de forme et le vice de procédure L’incompétence de l’auteur de l’acte L’incompétence de l’auteur de l’acte correspond à la situation dans laquelle une autorité administrative adopte un acte insusceptible de se rattacher à son pouvoir. Ce motif entache d’illégalité l’acte adopté. En principe, l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire est le maire de la commune [48]. Toutefois, si un maire est intéressé au projet faisant l’objet de la demande de permis de construire, soit en son nom personnel, soit comme mandataire, le conseil municipal de la commune ou l’organe délibérant de l’EPCI doit désigner un autre de ses membres pour prendre la décision [49]. Le vice de forme Il y a vice de forme lorsqu’un acte administratif n’est pas adopté dans les formes requises. S’agissant d’un arrêté relatif à un permis de construire, celui-ci doit notamment comporter, outre la signature de son auteur, la mention, en caractères lisibles, du prénom, du nom et de la qualité de celui-ci [50]. Le vice de procédure Il y a vice de procédure lorsqu’un permis de construire n’est pas adopté selon la procédure prescrite. Ce vice peut soit résulter du caractère incomplet du dossier de permis de construire soit d’une irrégularité dans l’instruction du dossier Le caractère incomplet du dossier de permis de construire Tout d’abord, la demande de permis de construire doit comprendre un certain nombre d’éléments listés à l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme. La demande doit ainsi préciser l’identité du ou des demandeurs, la localisation et la superficie du ou des terrains, la nature des travaux, etc. Ensuite, la demande de permis de construire doit comporter un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune [51]. Enfin, la demande de permis doit comporter un projet architectural [52]. Ce dernier doit définir, par des plans et documents écrits, l’implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l’expression de leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs. Il doit de plus préciser, par des documents graphiques ou photographiques, l’insertion dans l’environnement et l’impact visuel des bâtiments ainsi que le traitement de leurs accès et de leurs abords [53]. Le contenu du projet architectural est précisé aux articles R. 431-8 à R. 431-12 du code de l’urbanisme. Ces pièces représentent le contenu minimum d’un dossier de permis de construire. Des pièces supplémentaires doivent également figurer dans le dossier lorsque le projet entre dans l’une des situations visées aux articles R. 431-13 à R. 431-33 du code de l’urbanisme. A titre d’exemple, lorsque la construction porte sur un établissement recevant du public, la demande doit être accompagnée d’un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles de sécurité [54]. Toutefois, même en cas d’irrégularité, si l’autorité compétente est en mesure, grâce aux autres pièces produites, de compenser la carence d’un document incomplet, le dossier de permis de construire sera alors considéré comme étant régulier [55]. L’irrégularité dans l’instruction du dossier de demande de permis de construire Les demandes de permis de construire doivent faire l’objet d’une instruction dont l’objet et le champ varient en fonction de la nature, de l’importance, de l’impact et de la localisation du projet. L’instruction des dossiers de permis de construction peut ainsi nécessiter, dans certains cas, de recueillir l’accord ou l’avis des autorités ou commissions compétentes [56] ou l’avis du public. Seules les irrégularités les plus graves peuvent cependant entrainer l’annulation du permis de construire [57]. L’avis du public Les projets de travaux qui, par leur nature, leurs dimensions ou leur localisation, sont susceptibles d’avoir des incidences notables sur l’environnement ou la santé humaine nécessitent une consultation du public. Cela concerne notamment les installations classées pour la protection de l’environnement soumises au régime de l’autorisation [58]. Le public doit ainsi pouvoir exprimer ses observations, propositions et contre-propositions sur le projet. Cette consultation est, selon l’importance du projet, soit mise en œuvre dans le cadre d’une enquête publique [59] soit dans le cadre d’une consultation par voie électronique procédure plus légère que l’enquête publique [60]. L’accord ou l’avis des autorités ou commissions compétentes Lorsque la demande de permis de construire est soumise, en raison de son emplacement, de son utilisation ou de sa nature, à un régime d’autorisation ou à des prescriptions prévus par une législation autre que le droit de l’urbanisme, le permis ne peut être délivré que si l’autorité compétente au titre de cette autre législation a donné son accord. Ainsi, lorsque le projet est situé aux abords d’un monument historique, le permis de construire ne peut être délivré que si l’architecte des Bâtiments de France a donné son accord [61]. Autre exemple, lorsque le projet est situé dans un site classé ou en instance de classement, le permis de construire ne peut être délivré que si le ministre chargé des sites, après avis de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites, a donné son accord [62]. Les moyens de légalité interne Les moyens de légalité interne portent sur la légalité même du permis de construire, et donc du projet de construction. Le permis de construire délivré doit ainsi être annulé si le projet ne respecte pas les règles d’urbanisme [63]. A cet égard, il faut distinguer les communes qui sont couvertes par un plan local d’urbanisme PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu de celles qui ne le sont pas Il existe par ailleurs des dispositions spéciales applicables en présence ou non d’un document local d’urbanisme Les communes non couvertes par un PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu En premier lieu, dans les communes non couvertes par un PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu, le permis de construire ne pourra être délivré que si le projet est situé dans les parties actuellement urbanisées de la commune [64]. On considère en général que les parcelles situées à l’intérieur des zones agglomérées, des bourgs ou situées à proximité de ces derniers relèvent des parties actuellement urbanisées d’une commune. En second lieu, le permis de construire ne pourra être délivré que si la demande respecte les prescriptions figurant dans le règlement national d’urbanisme [65]. Ce dernier régit notamment La localisation et la desserte des constructions, aménagements, installations et travaux [66]. L’implantation et le volume des constructions [67]. L’aspect des constructions [68]. Les communes couvertes par un PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu Le PLU est un document d’urbanisme dont l’objet est de préciser les règles d’urbanisme applicables sur le territoire d’une commune [69]. C’est ce document qui précise par exemple les zones dans lesquelles les constructions sont ou non autorisées. Il comprend un rapport de présentation, un projet d’aménagement et de développement durable, des orientations d’aménagement et de programmation, un règlement et des annexes. Le règlement est le document le plus important du PLU. C’est à partir de son contenu que seront notamment instruites les demandes de permis de construire. Le règlement du PLU contient une partie graphique et une partie écrite. La partie graphique du règlement délimite, à l’intérieur de la commune ou de l’EPCI, les zones urbaines, les zones à urbaniser, les zones agricoles et les zones naturelles et forestières [70]. Lorsqu’un terrain se trouve en zone urbaine, il est en principe constructible. Les terrains situés en zone à urbaniser ont vocation à devenir constructibles, mais pas dans l’immédiat. Cela ne sera le cas que lorsqu’ils seront desservis par les voies publiques, les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement [71]. Quant aux zones agricoles et naturelles, elles ne sont en principe pas constructibles sauf lorsqu’il s’agit, par exemple, de construction et installation nécessaires à l’exploitation agricole [72]. La partie écrite du règlement fixe les prescriptions applicables à l’intérieur de chacune des quatre zones précitées [73]. Elle peut ainsi fixer des prescriptions relatives Aux interdictions et limitations de certains usages et affectations des sols, constructions et activités ; Aux éléments de mixité fonctionnelle et sociale ; A la volumétrie et l’implantation des constructions ; A la qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère ; Au traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions ; Au stationnement ; A la desserte par les voies publiques ou privées. De plus, les prescriptions d’ordre public figurant dans le règlement national d’urbanisme demeurent applicables [74] respect des règles de sécurité et de salubrité publiques [75] par exemple, de sorte que la demande de permis de construire doit également les respecter. Par conséquent, le permis de construire doit non seulement respecter les prescriptions figurant dans le règlement du PLU mais aussi celles d’ordre public contenues dans le règlement national d’urbanisme. Ainsi, afin de savoir si un permis de construire est ou non conforme au PLU, il faut tout d’abord identifier la zone du PLU à l’intérieur de laquelle se situe le terrain d’assiette objet du permis de construire. Ensuite, il faut vérifier que les règles applicables dans cette zone et celles d’ordre public du règlement national d’urbanisme ont été respectées par le projet objet du permis de construire. Notons pour finir qu’un permis de construire, même conforme au PLU, peut être annulé si le PLU, sur la base duquel il a été délivré, est illégal. Cela peut notamment être le cas si le PLU a été adopté dans des conditions irrégulières ou s’il est incompatible avec les normes qui lui sont supérieures telles que le schéma de cohérence territoriale, le schéma directeur d’aménagement des eaux ou la loi Littoral. Les dispositions spéciales En plus des règles figurant dans le règlement national d’urbanisme ou, le cas échéant, dans le PLU lui-même, le permis de construire doit, selon sa localisation et son importance, respecter un certain nombre de dispositions La plus part de ces autres dispositions doivent cependant être annexées au PLU [76]. De sorte que le permis de construire peut être refusé quand bien même aucune prescription du PLU n’y ferait obstacle. On relèvera ainsi que lorsque le territoire d’une commune est couvert par un plan de prévention des risques incendie, inondation, mouvement de terrain, etc [77], le permis de construire doit respecter les prescriptions figurant dans ce plan [78]. Autre exemple, lorsque le territoire d’une commune est soumis aux dispositions de la loi Littoral, le permis de construire doit respecter les dispositions de cette loi. Ainsi, même lorsqu’un terrain est classé en zone constructible par le PLU d’une commune, celui-ci demeura inconstructible s’il est situé en dehors d’une agglomération ou d’un village existant, c’est-à-dire dans une zone d’urbanisation diffuse [79]. 3. L’invocation du cahier des charges du lotissement Enfin, si l’annulation du permis de construire n’est pas envisageable ou a été rejeté, parce que celui-ci serait conforme au droit de l’urbanisme, il est néanmoins possible de s’opposer à la réalisation des travaux si le terrain d’assiette du projet se trouve à l’intérieur d’un lotissement [80]. Pour ce faire, il importe de vérifier que les stipulations du cahier des charges applicable dans le lotissement ont bien été respectées. En cas de non-respect de ces stipulations, tout coloti pourra demander l’arrêt des travaux en assignant le propriétaire du terrain devant le tribunal de grande instance [81]. Pour finir, dans l’hypothèse où il ne serait pas possible de s’opposer à l’exécution du permis de construire, la seule solution pour le requérant, qui subirait un préjudice en raison de la construction en projet, consistera alors à demander une indemnisation au pétitionnaire. 4. Les suites. Le délai de jugement d’un recours contre un permis de construire dépend notamment de la complexité de l’affaire et du tribunal concerné selon qu’il est surchargé ou non. Mais en général ce délai est compris entre douze et vingt-quatre mois. En revanche, s’agissant des recours contre les permis de construire un bâtiment comportant plus de deux logements ou contre les permis d’aménager un lotissement, le juge doit en principe statuer dans un délai de dix mois [82]. Si les moyens invoqués contre l’arrêté de permis de construire sont fondés le juge annulera le permis de construire. Dans le cas contraire, il rejettera le recours. Précisons toutefois que le permis de construire ne fera l’objet d’une annulation pure et simple que si l’illégalité relevée n’est pas régularisable. C’est le cas si le juge relève que le terrain d’assiette du projet se situe dans une zone inconstructible. Dans le cas contraire, il devra soit surseoir à statuer soit prononcer une annulation partielle afin que le bénéficiaire du permis de construire essaye de régulariser son autorisation [83]. En cas de jugement défavorable, il sera possible de faire appel dans un délai de deux mois à compter de la notification du jugement. Néanmoins, la possibilité d’interjeter appel est actuellement suspendue pour notamment les recours contre les permis de construire un bâtiment à usage principal d’habitation sur le territoire des communes classées en zone tendue. Pour autant, les jugements peuvent toujours faire l’objet d’un pourvoi en cassation devant le Conseil d’Etat [84]. Pour aller plus loin Dix règles à connaître avant de contester un permis de construire ; Permis de construire et loi littoral ; Permis de construire et zone inondable ; Permis de construire et risques naturels ; Les travaux portant sur des constructions existantes. Recommandez-vous cet article ? 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permis de construire purgé de tout recours